Ein Leistungsverzeichnis für die Reinigung legt fest, welche Räume mit welchen Tätigkeiten in welchem Intervall gereinigt werden und wie die Qualität geprüft wird. Es gliedert sich nach Raumgruppen, nennt Flächen und Bodenbeläge und wird Teil des Vertrags. Erst damit werden Angebote verschiedener Reinigungsfirmen vergleichbar, weil alle denselben Leistungsumfang kalkulieren.
Der Beitrag richtet sich an Büros, Praxen, Hausverwaltungen und Einkäufer, die eine laufende Reinigung neu vergeben oder ein bestehendes Angebot prüfen wollen.
Was ist ein Leistungsverzeichnis in der Reinigung?
Ein Leistungsverzeichnis in der Reinigung ist die schriftliche Beschreibung aller geschuldeten Reinigungsleistungen eines Objekts, gegliedert nach Raumgruppen, Tätigkeiten und Intervallen. Es erfüllt drei Aufgaben: Es ist Kalkulationsgrundlage für die Reinigungsfirma, Arbeitsanweisung für das Team vor Ort und Maßstab bei einer Reklamation. Was im Leistungsverzeichnis steht, ist vereinbart. Was im Leistungsverzeichnis nicht steht, lässt sich im Streitfall schwerer einfordern.
Für öffentliche Auftraggeber ist die Leistungsbeschreibung Pflicht. § 121 Abs. 1 des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) verlangt, den Auftragsgegenstand so eindeutig wie möglich zu beschreiben, damit alle Bieter die Beschreibung gleich verstehen und die Angebote vergleichbar sind. Private Auftraggeber sind daran nicht gebunden, profitieren aber vom selben Prinzip: Ohne gemeinsames Leistungsverzeichnis vergleichen Sie Monatspreise für unterschiedliche Leistungen.
Leistungsorientiert oder ergebnisorientiert: Welche Ausschreibung passt?
Für Büros, Praxen und Wohnanlagen passt meist die leistungsorientierte Ausschreibung, weil sie ohne Messsystem prüfbar ist; die ergebnisorientierte Form eignet sich eher für große Objekte mit eigenem Qualitätsmanagement. Das Umweltbundesamt rät, diese Wahl vor dem Erstellen des Leistungsverzeichnisses zu treffen. Die tätigkeitsorientierte Form (auch leistungsorientiert) beschreibt jede Arbeit mit Intervall. Die ergebnisorientierte Form beschreibt den Sollzustand der Räume; laut Umweltbundesamt muss dann nicht gereinigt werden, wenn keine sichtbaren Verschmutzungen vorliegen.
| Merkmal | Leistungsorientiert (tätigkeitsorientiert) | Ergebnisorientiert |
|---|---|---|
| Was wird festgelegt? | Tätigkeit und Intervall je Raumgruppe | Sauberkeitsziel je Raumgruppe |
| Wer bestimmt den Arbeitsaufwand? | Auftraggeber (Tätigkeit und Intervall) | Reinigungsfirma (wählt Verfahren und Einsatzhäufigkeit selbst) |
| Kontrolle | Wurde die Tätigkeit im Intervall erledigt? | Ist der Zustand erreicht? Messung per Stichprobe |
| Angebotsvergleich | Einfach, da gleicher Umfang | Schwieriger, da Aufwand frei kalkuliert |
| Geeignet für | Büros, Praxen, Treppenhäuser, kleinere Objekte | Große Objekte mit eigenem Qualitätsmanagement |
Bei der leistungsorientierten Form sehen Sie in jedem Angebot, welche Arbeit wie oft eingeplant ist. Die Vorlage in diesem Beitrag ist deshalb leistungsorientiert aufgebaut.
Welche Angaben gehören in ein Leistungsverzeichnis Reinigung?
Ein vollständiges Leistungsverzeichnis Reinigung besteht aus sieben Bausteinen, die Sie der Reihe nach füllen:
- Objektdaten: Adresse, Nutzung (Büro, Praxis, Wohnanlage), Gesamtfläche in m², Zahl der Etagen und Arbeitsplätze.
- Raumbuch: jede Raumgruppe mit Zahl der Räume, Fläche in m², Bodenbelag und Möblierungsgrad. Der Bodenbelag bestimmt das Verfahren (Teppich saugen, Fliesen und PVC feucht wischen, Parkett nebelfeucht), die Möblierung bestimmt den Zeitaufwand.
- Tätigkeiten und Intervalle je Raumgruppe, getrennt nach Vollreinigung (alle Flächen der Position) und Sichtreinigung (nur sichtbare Verschmutzung).
- Zeitfenster und Zugang: Reinigungszeiten, Schlüssel, Alarmanlage, gesperrte Räume.
- Material: wer Reinigungsmittel, Geräte und Verbrauchsmaterial wie Seife, Papier und Müllbeutel stellt.
- Sonderleistungen: alles, was nicht zur laufenden Reinigung gehört, als eigene Position.
- Qualitätskontrolle: Kontrollrhythmus, Teilnehmer, Protokoll und Frist für die Nachbesserung.
Zum Schluss gehört in den Vertrag der Satz, dass das Leistungsverzeichnis Vertragsbestandteil ist. Fehlt dieser Satz, ist im Streitfall unklar, ob das Leistungsverzeichnis überhaupt gilt.
Unterhaltsreinigung: Was gehört dazu und was nicht?
Zur Unterhaltsreinigung gehören alle regelmäßig wiederkehrenden Arbeiten, die den Schmutz aus dem laufenden Betrieb beseitigen: Abfall leeren, Böden saugen oder wischen, Sanitärräume reinigen und Verbrauchsmaterial auffüllen, Teeküchen und Handkontaktflächen wie Türklinken und Lichtschalter reinigen. Die Intervalle reichen von „bei jedem Einsatz“ bis „monatlich“. Eine ausführliche Leistungsbeschreibung finden Sie auf der Seite zur Unterhaltsreinigung.
Nicht zur Unterhaltsreinigung gehören Arbeiten, die seltener anfallen oder anderes Gerät brauchen. Diese stehen im Leistungsverzeichnis als Sonderleistung mit eigenem Preis:
- Glas- und Fensterreinigung (eigener Tarif-Mindestlohn von 18,40 € je Stunde, Lohngruppe 6, Stand 2026; Kosten im Ratgeber Fensterreinigung Kosten)
- Grundreinigung von Hartböden, also das Entfernen alter Pflegefilme und eingetretenen Schmutzes
- Teppichreinigung per Sprühextraktion
- Bauendreinigung nach Umbau
Der wichtigste Unterschied in der Praxis betrifft Sicht- und Vollreinigung. Zwei Angebote mit gleich vielen Einsätzen können sehr verschieden sein, wenn eines an den meisten Tagen nur Sichtreinigung einplant. Ordnen Sie deshalb jeder Bodenposition zu, an welchen Tagen voll und an welchen Tagen auf Sicht gereinigt wird.
Vorlage: Leistungsverzeichnis Unterhaltsreinigung zum Kopieren
Die folgende Vorlage für ein Leistungsverzeichnis Unterhaltsreinigung ist für ein Büro mit drei Einsätzen pro Woche gedacht. Ändert sich die Zahl der Einsätze, passen Sie die Angabe „bei jedem Einsatz“ und die Vollreinigungstage an. Kopieren Sie die Tabelle in Word oder Excel und streichen oder ergänzen Sie Zeilen.
| Raumgruppe | Tätigkeit | Intervall |
|---|---|---|
| Büro- und Arbeitsräume | Papierkörbe leeren, Beutel bei Bedarf wechseln | bei jedem Einsatz |
| Büro- und Arbeitsräume | Teppichboden saugen bzw. Hartboden feucht wischen, alle freien Flächen (Vollreinigung) | 1× pro Woche |
| Büro- und Arbeitsräume | Laufwege und sichtbare Flecken (Sichtreinigung) | übrige Einsätze |
| Büro- und Arbeitsräume | Freie Schreibtischflächen feucht abwischen, belegte Flächen nicht berühren | 1× pro Woche |
| Büro- und Arbeitsräume | Türklinken, Lichtschalter, Griffe feucht reinigen | bei jedem Einsatz |
| Büro- und Arbeitsräume | Fensterbänke, Heizkörper, Türblätter, Fußleisten abwischen | 1× pro Monat |
| Besprechungsräume | Tische und Stuhllehnen abwischen, Boden reinigen | bei jedem Einsatz |
| Sanitärräume | WC, Urinale, Waschbecken, Armaturen, Spiegel reinigen | bei jedem Einsatz |
| Sanitärräume | Abfallbehälter leeren, Hygienebehälter entleeren | bei jedem Einsatz |
| Sanitärräume | Seife, Papierhandtücher, Toilettenpapier, Hygienebeutel auffüllen | bei jedem Einsatz |
| Sanitärräume | Boden nass wischen | bei jedem Einsatz |
| Sanitärräume | Fliesen im Spritzbereich und Trennwände abwaschen | 1× pro Woche |
| Sanitärräume | Kalk und Urinstein entfernen | 1× pro Monat |
| Teeküche und Sozialraum | Abfall und Bioabfall entleeren | bei jedem Einsatz |
| Teeküche und Sozialraum | Arbeitsflächen, Spüle, Tische reinigen | bei jedem Einsatz |
| Teeküche und Sozialraum | Gerätefronten außen (Kühlschrank, Mikrowelle, Kaffeemaschine) | 1× pro Woche |
| Teeküche und Sozialraum | Kühlschrank innen auswischen (nur nach Absprache) | 1× pro Monat |
| Teeküche und Sozialraum | Boden nass wischen | bei jedem Einsatz |
| Eingang, Flure, Treppen | Schmutzfangmatten saugen, Boden feucht wischen | bei jedem Einsatz |
| Eingang, Flure, Treppen | Handläufe, Griffbereich der Glastüren, Aufzugkabine | 1× pro Woche |
| Nebenräume (Lager, Archiv, Technik) | Boden saugen oder wischen | 1× pro Monat |
| Sonderleistung | Glas- und Fensterreinigung innen und außen | nach Vereinbarung, eigener Preis |
| Sonderleistung | Grundreinigung Hartboden | nach Vereinbarung, eigener Preis |
Ergänzen Sie darüber das Raumbuch, damit jede Firma mit denselben Flächen rechnet:
| Raumgruppe | Anzahl Räume | Fläche m² | Bodenbelag | Hinweise |
|---|---|---|---|---|
| Büro- und Arbeitsräume | ||||
| Besprechungsräume | ||||
| Sanitärräume | ||||
| Teeküche und Sozialraum | ||||
| Eingang, Flure, Treppen | ||||
| Nebenräume |
Für Büros mit Desksharing oder wechselnder Belegung lohnt es sich, die Intervalle nach einem Quartal gemeinsam mit der Reinigungsfirma zu prüfen. Mehr zu typischen Abläufen im Büro lesen Sie auf der Seite Büroreinigung.
Wie wird die Reinigungsqualität nach DIN EN 13549 gemessen?
Die Reinigungsqualität wird nach DIN EN 13549 über ein Stichprobenverfahren gemessen. Der vollständige Titel lautet „Reinigungsdienstleistungen – Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme“, aktuelle Ausgabe 2001-10. Die Norm legt keine Reinigungsintervalle fest. Sie beschreibt laut Inhaltsverzeichnis, wie Prüfgegenstände, Kriterien, Prüfzeitpunkt und Stichprobengröße bestimmt werden, und gibt Empfehlungen zu Qualitätsleveln und Korrekturmaßnahmen.
Für ein kleineres Objekt genügt eine vereinfachte Regel im Leistungsverzeichnis: eine gemeinsame Begehung pro Monat, eine feste Auswahl an Räumen je Raumgruppe, ein Protokoll mit Mängeln und eine Frist für die Nachbesserung, zum Beispiel bis zum nächsten Einsatz. Wer ergebnisorientiert ausschreibt, braucht dagegen ein vollständiges Messsystem mit festgelegtem Qualitätslevel.
Für Schulen gibt es eine eigene Norm: DIN 77400 „Reinigungsdienstleistungen – Schulgebäude – Anforderungen an die Reinigung“. Sie ist in der Ausgabe 2015-09 gültig, hat die Fassung von 2003 ersetzt und gilt für allgemein- und berufsbildende Schulen samt Sporthallen, unabhängig davon, ob eigenes Personal oder eine Firma reinigt. Für Büros gibt es keine vergleichbare Norm, die Intervalle vorgibt; in Praxen ist der Hygieneplan maßgeblich.
Wie machen Sie Angebote mit dem Leistungsverzeichnis vergleichbar?
Angebote für die Unterhaltsreinigung werden vergleichbar, wenn alle Firmen dasselbe Leistungsverzeichnis erhalten und zusätzlich die geplanten Reinigungsstunden pro Woche angeben. Aus Monatspreis und Stunden rechnen Sie den Stundensatz zurück: Monatspreis geteilt durch (Stunden pro Woche × 4,333). Der Faktor 4,333 ergibt sich aus 52 Wochen geteilt durch 12 Monate (gerundet auf drei Nachkommastellen).
Rechenbeispiel mit drei fiktiven Angeboten für dasselbe Leistungsverzeichnis (drei Einsätze pro Woche, Preise netto):
| Angebot | Monatspreis | Stunden pro Woche | Stunden pro Monat | Rechnerischer Stundensatz |
|---|---|---|---|---|
| A | 1.150 € | 9,0 | 39,0 | 29,49 € |
| B | 890 € | 6,0 | 26,0 | 34,23 € |
| C | 690 € | 7,5 | 32,5 | 21,23 € |
Angebot B ist im Monat günstiger als A, plant aber ein Drittel weniger Zeit ein. Fragen Sie, wie dieselben Positionen in sechs statt neun Stunden pro Woche erledigt werden sollen. Angebot C liegt unter dem Bereich von rund 28 bis 35 € netto pro Stunde, der im Rhein-Main-Gebiet für Büro- und Unterhaltsreinigung üblich ist (Stand November 2026). Der Stundensatz muss den Branchenmindestlohn von 15,00 € (Lohngruppe 1, seit 01.01.2026) plus Sozialabgaben, Urlaub, Lohnfortzahlung, Material, Anfahrt und Objektleitung tragen. Wie sich Reinigungspreise zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Reinigungsfirma Kosten 2026.
Was ist bei Praxen und Hausverwaltungen anders?
In Arztpraxen richtet sich das Leistungsverzeichnis nach dem Hygieneplan der Praxis. § 23 Abs. 5 Infektionsschutzgesetz (IfSG) verpflichtet Einrichtungen wie Krankenhäuser und Einrichtungen für ambulantes Operieren zu Hygieneplänen; für Arzt- und Zahnarztpraxen mit invasiven Eingriffen können die Länder dies per Verordnung vorschreiben. Fachlicher Maßstab ist die KRINKO-Empfehlung „Anforderungen an die Hygiene bei der Reinigung und Desinfektion von Flächen“ (Bundesgesundheitsblatt 2022). Im Leistungsverzeichnis stehen dann je Raum, ob gereinigt oder desinfizierend gereinigt wird, mit welchem Mittel laut Hygieneplan und wie oft. Für die Reinigung und desinfizierende Reinigung in Krankenhäusern und anderen medizinischen Einrichtungen gibt es zusätzlich DIN 13063:2021-09; ob sie für eine Praxis gilt, regelt der Vertrag. Details zeigen die Seite Praxisreinigung und der Ratgeber Hygieneplan Arztpraxis.
Hausverwaltungen sollten die Gemeinschaftsflächen getrennt aufführen. § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt als umlagefähige Gebäudereinigung bei Wohnraummietverhältnissen die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs. Ein Leistungsverzeichnis, das genau diese Flächen ausweist, erleichtert die Nebenkostenabrechnung. Mehr dazu im Ratgeber Treppenhausreinigung Kosten.
Typische Fehler im Leistungsverzeichnis und ihre Folgen
Fehler im Leistungsverzeichnis zeigen sich meist erst nach Vertragsbeginn, wenn das Ergebnis nicht den Erwartungen entspricht. Die häufigsten Lücken und ihre Folgen:
| Fehler | Folge | Abhilfe |
|---|---|---|
| „Reinigung nach Bedarf“ ohne Intervall | Die Firma entscheidet, was Bedarf ist | Jede Position mit Intervall versehen |
| Keine Flächen und Bodenbeläge | Jede Firma schätzt anders, Preise nicht vergleichbar | Raumbuch mit m² und Belag beilegen |
| Sicht- und Vollreinigung nicht getrennt | Gleiche Einsatztage, sehr unterschiedliche Leistung | Je Bodenposition Voll- und Sichttage festlegen |
| Sonderleistungen fehlen | Fensterreinigung oder Grundreinigung wird später teuer nachberechnet | Sonderleistungen als eigene Positionen anfragen |
| Keine Kontrollregel | Reklamationen werden zur Meinungsfrage | Begehung, Protokoll und Nachbesserungsfrist festlegen |
| Leistungsverzeichnis nicht im Vertrag | Im Streitfall ist unklar, ob das Leistungsverzeichnis überhaupt gilt | Leistungsverzeichnis als Vertragsanlage benennen |
Leistungsverzeichnis gemeinsam bei der Besichtigung erstellen
Ein Leistungsverzeichnis entsteht am schnellsten bei einer Besichtigung vor Ort, bei der Raumbuch, Bodenbeläge und Ihre Wünsche aufgenommen werden. Reinheit Blick Gebäudereinigung aus Neu-Isenburg besichtigt Ihr Objekt kostenlos und erstellt danach ein unverbindliches Angebot. Umfang und Intervalle werden bei dieser Besichtigung festgelegt; ein eigenes Leistungsverzeichnis oder das ausgefüllte Raumbuch aus der Vorlage können Sie dazu mitbringen. Reinheit Blick übernimmt Objekte im Rhein-Main-Gebiet, zum Beispiel in Offenbach am Main, Dreieich und Obertshausen. Auf jede Anfrage erhalten Sie innerhalb von maximal 24 Stunden eine Rückmeldung; erreichbar ist Reinheit Blick täglich von 08:00 bis 19:30 Uhr unter 0177 3846133. Ihre Anfrage können Sie auch über das Kontaktformular senden.
Häufige Fragen zum Leistungsverzeichnis Reinigung
Wer erstellt das Leistungsverzeichnis für die Reinigung?
Das Leistungsverzeichnis erstellt der Auftraggeber oder die Reinigungsfirma nach einer Besichtigung. Wollen Sie mehrere Angebote vergleichen, sollte dasselbe Verzeichnis an alle Anbieter gehen, egal wer es entworfen hat.
Gibt es eine DIN-Norm für das Leistungsverzeichnis Reinigung?
Eine Norm, die Aufbau und Intervalle für Büros vorschreibt, gibt es nicht. DIN EN 13549 regelt die Qualitätsmessung, DIN 77400 die Reinigung von Schulgebäuden und DIN 13063 die Reinigung und desinfizierende Reinigung in Krankenhäusern und anderen medizinischen Einrichtungen.
Was ist der Unterschied zwischen Unterhaltsreinigung und Grundreinigung?
Die Unterhaltsreinigung entfernt regelmäßig den Schmutz aus dem laufenden Betrieb. Die Grundreinigung entfernt in größeren Abständen hartnäckigen Schmutz und alte Pflegefilme, die die Unterhaltsreinigung nicht erreicht. Im Leistungsverzeichnis steht sie als Sonderleistung.
Was darf eine Reinigungskraft nicht machen?
Eine Reinigungskraft erledigt die Tätigkeiten, die im Leistungsverzeichnis stehen. Arbeiten außerhalb davon, etwa Geschirr spülen, Pflanzen gießen oder belegte Schreibtische aufräumen, gehören nur dazu, wenn sie vereinbart sind.
Was bekommen Reinigungskräfte ab 2026?
Seit dem 01.01.2026 gilt in der Gebäudereinigung ein Mindestlohn von 15,00 € pro Stunde für Innen- und Unterhaltsreinigung (Lohngruppe 1) und 18,40 € für Glas- und Fassadenreinigung (Lohngruppe 6). Beide Werte sind allgemeinverbindlich bis 31.12.2026.
Quellen
- § 121 GWB, Leistungsbeschreibung: https://www.gesetze-im-internet.de/gwb/__121.html
- § 31 VgV, Leistungsbeschreibung: https://www.gesetze-im-internet.de/vgv_2016/__31.html
- Umweltbundesamt, Gewerbliche Reinigung (tätigkeits- und ergebnisorientiertes Leistungsverzeichnis): https://www.umweltbundesamt.de/themen/chemikalien/wasch-reinigungsmittel/umweltbewusst-waschen-reinigen/gewerbliche-reinigung
- DIN EN 13549:2001-10, Reinigungsdienstleistungen – Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme: https://www.dinmedia.de/de/norm/din-en-13549/42885168
- DIN 77400:2015-09, Reinigungsdienstleistungen – Schulgebäude – Anforderungen an die Reinigung: https://www.dinmedia.de/de/norm/din-77400/237208488
- DIN 13063:2021-09, Krankenhausreinigung: https://www.dinmedia.de/de/norm/din-13063/342791036
- § 23 IfSG: https://www.gesetze-im-internet.de/ifsg/__23.html
- KRINKO-Empfehlung „Anforderungen an die Hygiene bei der Reinigung und Desinfektion von Flächen“, Bundesgesundheitsblatt 2022; 65: 1074–1115: https://doi.org/10.1007/s00103-022-03576-1
- § 2 Nr. 9 BetrKV: https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
- TV Mindestlohn Gebäude 2024 (allgemeinverbindlich, Mindestlöhne ab 01.01.2026): https://www.gesetze-im-internet.de/tvmindestlohngeb_ude_2024/BJNR0160B0025.html